Confirma la sentencia del TSXG y los 40 propietarios deberán registrar en una única finca el complejo
El_Tribunal Supremo (TS) confirma la sentencia dictada hace dos años por el Tribunal Superior de Xusticia de Galicia (TSXG) y ordena registrar como apartotel los 52 chalés de lujo construidos en el lugar de Balea, en San Vicente de O_Grove. Se trata de la Urbanización Raeiros, llamada así en honor de la playa del mismo nombre, de la que está separada por una carretera, una zona de aparcamiento, aceras y un amplio cordón dunar.
Es un complejo de lujo que se construyó con licencia para usos turísticos y hoteleros, precisamente para funcionar como apartotel. Sin embargo, la Justicia considera que se le ha dado un uso individual y residencial, convirtiendo los apartamentos en viviendas que poco o nada tienen que ver con los usos hoteleros que inspiraron las licencias.
Asimismo, la parcela matriz sobre la que se construyeron –la obra finalizó hace un lustro– se sitúa en suelo rústico de costas, y esto implica que está prohibido realizar en ella lo que se conoce como división horizontal. O lo que es lo mismo, no se permite "parcelar" o subdividir la "finca" inicial en varias, que es lo que el TS_considera que se ha hecho.
En definitiva, que los promotores de la lujosa urbanización, entre los que se encuenta el hermano del exconselleiro de Cultura y actual embajador de España en Uruguay, Roberto Varela, tienen que devolver la parcela a su estado original, lo cual es tanto como decir que en lugar de ser 40 propietarios de 52 viviendas o parcelas, como ahora, tiene que figurar una sola estructura, el apartotel, a nombre de socios.
En eso trabajan ya los promotores, que acatan la sentencia y van a proceder al cambio registral correspondiente, según indicaron ayer. El único handicap con el que pueden encontrarse algunos propietarios es que van a verse obligados a alquilar sus chalés durante cierto tiempo cada año. Muchos de los chalés ya se alquilan hoy en día, a razón de 4.400 euros por quincena, en agosto.
En eso trabajan ya los promotores, que acatan la sentencia y van a proceder al cambio registral correspondiente, según indicaron ayer. El único handicap con el que pueden encontrarse algunos propietarios es que van a verse obligados a alquilar sus chalés durante cierto tiempo cada año. Muchos de los chalés ya se alquilan hoy en día, a razón de 4.400 euros por quincena, en agosto.
A_continuación se resumen las claves de la sentencia del Supremo, que de este modo ratifica los argumentos que FARO ya desmenuzó en los últimos años:
? El fallo. El Supremo (TS) rechaza el recurso de Inproin Galicia S.L. y ratifica el fallo dictado en 2010 por el TSXG. De este modo declara que "las obras ejecutadas consistentes en la construcción de 52 apartamentos constituyen una parcelación urbanística en suelo rústico prohibida".
En consecuencia se ordena "la restitución de la parcela matriz a su estado original", así como "el ajuste del uso y destino de la edificación a los autorizados" por la Xunta y el Concello. Es decir, no se ordena tirar lo edificado, sino ajustarlo a la licencia.
Esta resolución judicial implica que se comunica al Registro de la Propiedad de Cambados "la imposibilidad jurídica de división, segregación o parcelación" de la finca matriz "en atención a su carácter indivisible".
Esta resolución judicial implica que se comunica al Registro de la Propiedad de Cambados "la imposibilidad jurídica de división, segregación o parcelación" de la finca matriz "en atención a su carácter indivisible".
? Las alegaciones. Desde que comenzó el proceso judicial la promotora de los chalés de Balea presentó todo tipo de alegaciones y recursos. Ante el Supremo reiteró que "las obras realizadas se han ejecutado al amparo de las autorizaciones pertinentes, para un uso de apartotel de 52 apartamentos; la obra se ajusta estrictamente al proyecto autorizado y licencias concedidas; el uso pretendido es el autorizado (no existe prueba en contrario); y la parcela sobre la que se realizó la construcción no se ha parcelado, dividido o segregado, siendo la misma sobre la que se construyeron los 52 apartamentos con uso hotelero". Igualmente, "nada impide que, de acuerdo con la Ley 9/1997 de ordenación y Promoción del Turismo en Galicia, esos apartamentos turísticos puedan pertenecer a diversos propietarios a efectos de su explotación como apartotel u hotel–apartamento (...)".
? División horizontal. En todo momento se discute como asunto de fondo la existencia o no de división horizontal, es decir, si hubo parcelación del terreno_en diferentes propiedades. Las leyes impiden esta práctica en suelo rústico, como el que ocupa la Urbanización Raeiros. A_este respecto, Inproin indica que "la escritura de división horizontal (...) en modo alguno supone la parcelación o división física del terreno, sino, por el contrario, una división horizontal tumbada (...), desde el momento en que se mantiene la unidad jurídica de la finca que le sirve de soporte". Lo que pretendía la promotora era dejar claro que "en modo alguno puede equipararse a los complejos inmobiliarios, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno, ni puede calificarse como parcelación, ya que no hay alteración de forma, superficie o linderos".
? La legislación turística. Los promotores de la polémica y lujosa urbanización se aferran igualmente a la legislación gallega en materia de Turismo. En el momento de la construcción "permitía las modalidades de apartamentos turísticos, viviendas turísticas vacacionales y otras; si bien debía existir un principio de unidad de explotación, los edificios o conjuntos de apartamentos o viviendas vacacionales pueden pertenecer a uno o varios propietarios o comunidades de propietarios".
Así pues, "para la explotación del apartotel se constituyó el 23 de febrero de 2007 la sociedad civil ´Complejo Turístico Raeiros SCP´, para dar cumplimiento a la Ley 9/1997 en cuanto al requisito de la unidad de explotación; y el 16 de abril de 2007 solicitó a la Consellería de Innovación e Industria la autorización de apertura del complejo turístico bajo el régimen de hotel–apartamento, por lo que todo ello acredita que el destino de la construcción no se aparta del previsto en la autorización", según Inproin.
? La legislación turística. Los promotores de la polémica y lujosa urbanización se aferran igualmente a la legislación gallega en materia de Turismo. En el momento de la construcción "permitía las modalidades de apartamentos turísticos, viviendas turísticas vacacionales y otras; si bien debía existir un principio de unidad de explotación, los edificios o conjuntos de apartamentos o viviendas vacacionales pueden pertenecer a uno o varios propietarios o comunidades de propietarios".
Así pues, "para la explotación del apartotel se constituyó el 23 de febrero de 2007 la sociedad civil ´Complejo Turístico Raeiros SCP´, para dar cumplimiento a la Ley 9/1997 en cuanto al requisito de la unidad de explotación; y el 16 de abril de 2007 solicitó a la Consellería de Innovación e Industria la autorización de apertura del complejo turístico bajo el régimen de hotel–apartamento, por lo que todo ello acredita que el destino de la construcción no se aparta del previsto en la autorización", según Inproin.
? Los argumentos judiciales. Los razonamientos del Supremo, y los provenientes de otras salas que el Alto Tribunal hace suyos, llevan a la Justicia a sentenciar que los terrenos utilizados estaban clasificados por las Normas Subsidiarias de O Grove (de 1996) como "suelo no urbanizable de protección de costas, lo que conlleva que se prohiben parcelaciones, divisiones o segregaciones, excepto aquellas que se deriven de la ejecución, conservación o servicio de infraestructuras públicas, de la ejecución de equipamientos públicos, de la realización de actividades extractivas o energéticas, de la ejecución del planeamiento urbanístico o que tengan por objeto la mejora de las explotaciones agropecuarias existentes".
En el caso de Raeiros se da por bueno que "constituye un conjunto turístico de hostelería apartotel integrado por 52 apartamentos adosados" y que "se constituyó en régimen de propiedad horizontal formada por 52 elementos o apartamentos calificados como fincas independientes creadas". A_ellas se suman otras fincas surgidas "por segregación o división, constando la atribución de titularidad de tres unidades a tres propietarios y la titularidad de las restantes a otro propietario (Inproin), así como la transmisibilidad de la titularidad de cada una de las 52 unidades".
Por esta razón, la Justicia aprecia indicios claros de que existe "división o fraccionamiento jurídico del terreno que puede calificarse como parcelación (complejo inmobiliario) y no unidad de parcela (propiedad horizontal)". Pero eso no es todo, pues en la sentencia ratificada se indica que "no es un régimen de ´propiedad horizontal tumbada´ –como alega la empresa–, sino un complejo inmobiliario con fincas jurídica y físicamente independientes". Por tanto, "la división horizontal realizada constituye un acto de parcelación (produce la transformación urbanística del suelo) y no únicamente una forma de configurar la propiedad y organizarse".
Los jueces interpretan que "ha habido cambio de uso de la edificación en contra de la condición bajo la que se concedió la licencia, que fue otorgada para construcción de apartotel". Ese presumible cambio se aprecia en que "la autonomía de las fincas es contradictoria con el régimen de un establecimiento hotelero".
Los jueces interpretan que "ha habido cambio de uso de la edificación en contra de la condición bajo la que se concedió la licencia, que fue otorgada para construcción de apartotel". Ese presumible cambio se aprecia en que "la autonomía de las fincas es contradictoria con el régimen de un establecimiento hotelero".
? La Sociedad Civil. En la "Sociedad Civil Complejo Turístico Raeiros– Sociedad Civil Particular (SCP)" aparecen como constituyentes José Abal Vidal, titular de la participación 35, Fernando Varela Fariña, hermano del exconselleiro de Cultura Roberto Varela, con la participación 21, y José Ramón Vallejo Sueiro, con la 11, junto a Inproin Galicia S.L., al frente de las 49 participaciones restantes.
? Los precios y ventas. Aunque no todos los apartamentos tengan las mismas características ni cuesten lo mismo, para que el lector pueda hacerse una idea cabe citar ventas como la realizada el 30 de abril de 2007. Según consta en la sentencia, "Inproin Galicia vende a Baltasar Fidalgo Hidalgo una finca, con sus anejos, al precio de 429.200 euros, indicándose que Inproin le transmite la participación social 41 de la Sociedad Civil Complejo Turístico Raeiros SCP por 100 euros, y como socio asume las obligaciones legales y estatutarias unidas a esa condición".
? Los precios y ventas. Aunque no todos los apartamentos tengan las mismas características ni cuesten lo mismo, para que el lector pueda hacerse una idea cabe citar ventas como la realizada el 30 de abril de 2007. Según consta en la sentencia, "Inproin Galicia vende a Baltasar Fidalgo Hidalgo una finca, con sus anejos, al precio de 429.200 euros, indicándose que Inproin le transmite la participación social 41 de la Sociedad Civil Complejo Turístico Raeiros SCP por 100 euros, y como socio asume las obligaciones legales y estatutarias unidas a esa condición".
? Las características. La venta de uno de los apartamentos a Baltasar Fidalgo permite conocer detalles de los mismos. "Al describir el edificio se dice que constituye un conjunto turístico de hostelería apartotel, integrado por 52 tipos de apartamentos adosados, D–1 y D–2, construidos conun sótano, planta baja y sótano–cubierta". Eran, en concreto, "18 del tipo D–1, con una superficie construida cada uno de 236,55 metros cuadrados, y 34 apartamentos del tipo D–2, de 219,49 metros cuadrados, con los correspondientes servicios y elementos comunes dedicados a aseos, salón, almacén, cafetería, recepción, oficina, dormitorio de personal, porche y piscinas".
Asimismo, constaba como anejo del apartamento "un terreno destinado a jardín por su frente, con 36,90 metros cuadrados, y una terraza en el fondo de 49,69 metros cuadrados".
Asimismo, constaba como anejo del apartamento "un terreno destinado a jardín por su frente, con 36,90 metros cuadrados, y una terraza en el fondo de 49,69 metros cuadrados".
? Los planos. Al revisar los planos que acompañan a las escrituras de los inmuebles, los jueces del Tribunal Supremo también concluyen que existió una división horizontal que consideran ilegal. "A la escritura se acompaña un plano que contiene la división y emplazamiento de las 52 parcelas y de los elementos comunes –resalta el alto tribunal; división que recuerda una parcelación urbanística, conteniendo una zonificación de la parcela matriz que tiene forma de triángulo sensiblemente equilátero, cuyas parcelas resultantes susceptibles de propiedad privada independiente se colocan adosadas a los tres lados, mientras que los servicios comunes y las calles de acceso se ubican en el interior del triángulo, constando dos piscinas y duchas y lo que se denomina salón social–recepción".
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