El panorama inmobiliario, por mucho que el sector empiece a
coger aire en esta incipiente recuperación, es completamente diferente
al de antes de la crisis. La sobreoferta, la dificultad para acceder a
la financiación y las escasas posibilidades económicas de buena parte de
los potenciales compradores han cambiado las reglas del juego
radicalmente. Ahora, ocho años después de que estallara una burbuja
inmobiliaria que ha afectado tanto al mercado de obra nueva como al de
segunda mano, no es tan fácil vender una vivienda y, desde luego, es
mucho más difícil venderla al precio que uno quiere.
En el año 2007, el plazo medio que un propietario de Granada
tenía que esperar para vender su vivienda, siempre y cuando esta
estuviera ajustada al precio de mercado, era de siete meses. Y el ajuste
entre el precio de salida y el de venta real era de apenas un 2%,
aunque eran muchos los particulares que veían cómo les quitaban las
viviendas de las manos. Ocho años más tarde, las cosas han cambiado
sustancialmente. Según el último informe elaborado por la web de
asesoramiento, consultoría y valoración inmobiliaria
Cuantovalemicasa.net, en la actualidad el tiempo que tiene que aguantar
un propietario para deshacerse de su vivienda es de 11,9 meses, y la
rebaja media que experimentan los pisos de Granada antes de ser vendidos
es del 10,4%. ¿Qué quiere decir esto? Pues que el dueño de un piso que
quiera vender su vivienda espera ahora cinco meses más para que la
operación tenga éxito, y que se ve obligado, en la mayoría de las
ocasiones, a aplicar una rebaja cinco veces superior a la que se
aplicaba antes de la crisis.
Con todo, los datos facilitados por la web especializada de
tasación y valoración inmobiliaria también dejan claro que la situación
ha comenzado a cambiar. El hecho de que el stock se haya ido aligerando y
que las entidades financieras parezcan más dispuestas a conceder
créditos hipotecarios ha comenzado a cambiar el clima en el mercado
inmobiliario. En 2013, uno de los años más oscuros desde el punto de
vista económico, el propietario de una vivienda en Granada tenía que
esperar hasta 14 meses para vender su piso una vez que ya estaba
ajustado al precio real del mercado, y la rebaja media que se veía
obligado a aplicar previamente era de una media del 15%.
El gerente y fundador de Cuantovalemicasa.net, Ignacio Marín,
asegura que "durante el tiempo que una vivienda es ofertada hasta que
llega al nuevo comprador sufre un ajuste severo en precio debido
principalmente a la sobreoferta existente en el mercado, la baja demanda
y a la percepción por parte de los compradores de que el mercado
seguirá bajando". Una de las claves, según Marín, es que la vivienda es
percibida por el demandate como un bien especulativo, en vez de como un
bien útil. "No piensa sólo si es justo el precio pagado, si le gusta o
si tiene capacidad económica para adquirirla, sino que en el horizonte
divisa la plusvalía que le puede generar", apunta.
Obviamente, hay diferencias sustanciales tanto en el plazo de
venta como en la rebaja necesaria en función de cómo sea el piso y,
sobre todo, de dónde esté ubicado. ¿Quiénes lo tienen más fácil para
'colocar' sus viviendas con rapidez? Pues los propietarios de pisos en
el Campus de la Salud, en el Palacio de Deportes y en el Albaicín. Según
el estudio de Cuantovalemicasa.net, realizado con los registros de su
base de datos y estudios de mercado propios de evolución y tendencia
inmobiliaria, vender un piso en el PTS que tenga un valor ajustado al
precio de mercado requiere apenas 6,2 meses, mientras que en la zona
'nueva' del Zaidín se requieren ocho meses, y en el barrio histórico de
Granada, 8,4.
También tienen un plazo de venta inferior al año las viviendas
de la Avenida Cervantes (9 meses), de Bola de Oro (9 meses) y del
Realejo (9,3 meses).
Sin embargo, son muchos los distritos granadinos que, bien por
las condiciones del barrio o por la sobreoferta, registran plazos de
venta muy superiores. Es el caso de Parque Almunia (12,4 meses en un
barrio bastante nuevo y con bastantes viviendas a la venta), el Centro
histórico (13 meses, muy condicionado por el precio y las condiciones de
los pisos), y la zona de Plaza de Toros y los Pajaritos (13,6 meses).
Pero no son estos barrios los más difíciles para el mercado
inmobiliario. Eso le corresponde a la Carretera de la Sierra (14 meses),
a La Chana ( 14,6), al Zaidín (14,8), a Camino de Ronda (14,8), a la
zona de la Carretera de Jaén y Almanjáyar (15,3 meses) y, sobre todo, a
Casería de Montijo, donde vender un piso ajustado al valor del mercado
conlleva una espera media de 15,9 meses.
Claro que los plazos se acortan, y mucho, cuando se aplican
rebajas sustanciales del precio de venta. Por necesidad, son muchos los
propietarios que se ven obligados a vender su vivienda con rapidez, por
lo que aplican rebajas sustanciales respecto al precio de salida
habitual. Si un piso ajustado al valor del mercado tarda en venderse en
Granada una media de 11,9 meses, un inmueble cuyo precio sea un 30%
inferior al del valor del mercado requiere una media de 50,46 días, algo
menos de dos meses.
La realidad es que prácticamente todos los propietarios, tarde o
temprano, se ven obligados a revisar el precio de salida de sus
viviendas. Pasaba antes de la crisis, aunque el 'descuento' fuera menor,
y pasa ocho años después de que estallara la burbuja inmobiliaria.
Según el informe elaborado por la web de tasación
Cuantovalemicasa.net, la rebaja que se acaba aplicando depende
fundamentalmente del tiempo que lleve puesta a la venta. A partir de 12
meses, las rebajas que se aplican respecto al precio de salida rondan
entre el 10 y el 20%; si se superan los 24 meses sin encontrar
comprador, los precios acaban rebajándose entre un 33 y un 39%; y a
partir de cuatro años, que también los hay, las rebajas que se aplican
respecto al precio inicial oscilan entre un 45 y un 52%.
Las mayores desviaciones entre el precio de salida y el precio
de venta real se registran en Camino de Ronda y Arabial. Según los datos
del estudio, los pisos en este distrito se venden por 1.291 metros
cuadrados el metro, un 19,9% menos que el precio puesto por los
propietarios originalmente. También son muy destacables los ajustes del
Zadín (16,6%), Casería de Montijo (16%) y Realejo (15%). La mayoría de
los distritos registran abaratamientos superiores al 10%, con la
excepción del Palacio de Deportes (6,3%), el Campus de la Salud (-7%) y
la Avenida Cervantes (-8,3%).
